中国房地产未来展望：高盛的分析警示供需失衡

高盛近期发布的报告引起了地产界的广泛关注，文中没有强调崩盘的风险，也没有描绘过于乐观的前景，而是通过实际数据对全国各城市房屋库存进行了细致的调查。结果显示，市场上所谓可售库存足够十年的说法并不准确。

最新的政策背景下，2026年8月底，由央行及多个部委共同推出的“一揽子新政”，要求全面实施现房销售。这意味着开发商在拿地后，需要等到楼盘建设完成后才能进行销售，反映出自2021年行业调整以来，中央政府采取的最严格的制度改革。

高盛并没有依赖数据模型，而是在18个不同层级的城市进行实地调查，逐个项目分析了已开工和未开工的土地。结果显示，这些城市的去化周期长达七年，但实际能达到销售标准的房源仅够销售27个月。这个差距主要是由于大量的净地仍未开工，以及一些开发项目因资金链断裂等原因停滞，形成了虚高的库存。 球友会官网

此外，已有的一半住宅项目未能按计划开工，项目未能如期交房的情况仍普遍存在。虽然各地推出了保交房专项政策以缓解烂尾楼的问题，但产能过剩等更深层次的挑战依然存在。新增土地的供应速率因政策改变而显著放缓，出现供给缺口的迹象将逐步显现，预计到2028年前后，房源的短缺将越来越明显。

高盛认为，2028年后全国新房的可售数量将出现显著减少，特别是一线城市因库存较为清晰，短缺问题将更早显现。而这一变化或将使购房者在选择时面临更大的压力，过去那种选择繁多的情景将逐渐消失。

报告中指出，几个关键时间节点将影响市场走向。首先，若现有库存无法得到有效消化，到2035年，真正能够销售的库存将大幅减少。其次，土地市场将在2031年加速下行，因新政策影响，地方财政将遭受重大考验。此外，2032年时，尽管新开工项目会回升，但主要由于城市更新而非实际需求增长。 球友会官网

最后，2030年中国城镇化率预计将突破70%，这将进一步影响市场需求的减少。高盛对未来房价的预判是，从2027到2028年，全国新房平均价格年均下跌3%。未来，房价总体复苏将是温和的，市场将无法重现往日的全面上涨态势。