惠州海景房市场崩盘，购房者信心全面丧失

在惠东县的十里银滩附近，一个房源以118万元购买，却只挂牌18万元急售，表明市场状况的严峻。该区域的主流房价在3300到4300元每平方米，看似与2017至2021年间的一万二到一万四的高峰相比，暴跌了七到八成。尽管有个别房源的价格低至1885元每平米，但这并不反映整个区域的平均水平。市场价格悬殊，部分房源以1800元出售，而其他则标价3400元，买家反而关心这套房子存在什么问题。

问题并不在房子本身，而是十里银滩已经开发了近二十个小区，约有六万套住宅，旁边的小径湾也有将近两万套，总数超过八万套。自2005年至2025年，稔平半岛预计推出约十五万套海景房。这些房子的目标买家根本不是本地居民，七成以上的购房者来自深圳和广州，很多并不打算自住或出租，而是期望未来升值转手。

据惠东县住建局的数据，整个县住宅的去化周期平均达到53.18个月，若此速度持续，即使新房不再建设，现有存货也需要四年半的时间才能消化。相比之下，仲恺高新区的去化周期仅约十三个月，显示出不同区域的市场活跃度差异。租金原本应该补充房屋销售的不足，但实际上却无法接上。一套九十多平米的海景房年物业费在2700到3000元间，淡季租金只有几百元，旺季也就八百到一千元，业主发现租金根本无法覆盖物业费用。 球友会官网

与此同时，业主每月还需偿还高额房贷，加上物业费，月支出过四千元。租金无法覆盖物业费，再加上固定的月供，财务状况令人堪忧。海边的房屋因盐分侵蚀，很多结构在一两年内就出现锈斑，十年来的楼体外立面变得模糊，给人以衰败的印象。房屋空置的每一天都在降低其价值。

在这种情况下，信贷政策也显得相当紧缩。大多数银行对低入住率、长期空置的海景房持保守态度，抵押借款的比例也通常低于市区住宅。二手房交易也面临类似的困难，银行会评估入住率和转售难度。一套跌至135万的房子，挂牌价只有18万，与市场信贷通道关闭密切相关。

与此形成鲜明对比的是坪山地区，一套65平米的房子成交价为172万元，买家是一名比亚迪的技术员，因不想每天通勤而在厂区附近购房。坪山不仅有比亚迪的全球总部，还有多个发展迅速的产业，这为购房者提供了坚实的购买力。 球友会官网

另一方面，大亚湾的二手房均价也普遍下降，部分急售房源报价甚至低于4000元每平方米。某业主在2020年以190万购入，现同户型真实成交价仅剩65万，面临巨额亏损。距离并不能创造价值，真正的价值由产业和就业来维持。尽管当年售楼时描绘了良好的未来，但实际情况远未达到预期。

在这个市场环境中，愿意为优质户型付出高价的人和愿意以低价入手的人正巧相遇，却因为市场预期的断裂，逐渐形成了一种只剩卖家的局面。海依旧是那片海，而买家之间的心理预期差距却愈加明显。